Revista TCE - 13ª Edição

Resoluções de Consultas 77 situação na qual o terreno em que construída a edi- ficação locável é de propriedade do Poder Público. Tudo isso à luz das normas e exigências técnicas aplicáveis à matéria. Por certo, referida amplitude reclama a im- periosa segmentação da presente instrução, pres- tigiando-se dessarte a racionalidade processual necessária ao deslinde das questões trazidas pelo consulente. Assim, apresenta-se, a seguir, o parecer técnico sobre o mérito da consulta. 2.1 Aplicabilidade do instituto do built to suit (locação sob demanda) pela Administração Pública De início, é conveniente assentar o conceito do instituto jurídico conhecido por built to suit , de- nominado no Brasil como locação sob medida ou locação sob demanda. Cita-se nesse sentido excerto do Acórdão nº1.301/2013-Plenário, do Tribunal de Contas da União, em sede de consulta. De acor- do com o Instituto Brasileiro de Estudos Imobili- ários (Ibei) 1 : [...] o contrato built to suit consiste em: “negócio jurídico pelo qual uma das partes contratantes, no caso, a locatária, contrata a construção de imóvel que atenda as necessidades específicas da sua atividade empresarial, remunerando a empreendedora-loca- dora mediante o pagamento de aluguéis fixados em patamares que combine o retorno dos investimen- tos realizados na construção e o uso do bem imóvel através da cessão temporária (locação) fixada por um longo período previamente determinado. (grifo nos- so)Assemelha-se, portanto, o built to suit a modali- dade de locação de edificação construída sob a exata medida estabelecida pelo locatário, o qual, a um só tempo, terá atendida sua plataforma infraestrutural de atuação e diluirá, ao longo do tempo, o custo de mobilização do equipamento a ser utilizado, em re- gime de locação. De sorte a moldar normativamente essa inova- ção trazida pelo mercado imobiliário ao país nos últimos anos, editou-se a Lei nº 12.744/12, norma de caráter nacional, que acrescentou o art. 54-A à Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), nos seguintes termos: 1 Disponível em: < http://acminas.com.br/uploads/noticias/anexo/ contrato-built-to-suit---debate-imobiliario-10-10-2012.pdf > . Aces- so em: 14 mai. 18. Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel ur- bano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pre- tendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as dis- posições procedimentais previstas nesta Lei. § 1 o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. § 2 o Em caso de denúncia antecipada do vínculo lo- catício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (grifo nosso) Veja-se, portanto, pelo teor da norma regente, que a operação built to suit apenas se assemelha a uma locação. Nesse ensejo, a singularidade do instituto é muito bem delineada, sob os ângulos do locador e do locatário, no bojo do Acórdão nº 1.301/2013-Plenário, do Tribunal de Contas da União, em sede de consulta: 20. Eis que, além da locação, a operação envolve, para o locador (empreendedor ou investidor con- tratado), a aquisição do terreno, a elaboração de projetos, a construção e entrega do imóvel pronto, o recebimento de remuneração pelo uso do imóvel e pelo retorno dos investimentos alocados, com a possibilidade de securitização do contrato, cujos títulos terão como lastro o valor dos aluguéis acor- dados. 21. Já para o locatário, a operação abrange, em sín- tese, a definição da localização ideal, as especifica- ções detalhadas das instalações necessárias, a análise e aprovação dos projetos, a fiscalização da execução da obra, o recebimento do imóvel pronto e o paga- mento das parcelas locatícias, que são valoradas com base na remuneração pelo uso e fruição do imóvel e pelos valores investidos na customização, durante o prazo acordado, que varia, em média, de 8 a 15 anos. (grifo nosso) Conhecidos os meandros operacionais e nor- mativos do instituto do built to suit , volta-se a atenção para sua aplicabilidade no setor público, vale dizer, pela Administração Pública, na condi- ção de locatária da edificação construída sob me- dida. As razões para a utilização do reportado ins- tituto no âmbito da Administração Pública Fede-